Bijlage 12 - MPG Lite 2024

MPG Lite 2024

Inhoudsopgave

Samenvatting   
1.   Inleiding   
2.   Ontwikkelingen 2024   

2.1   Ontwikkelingen   
2.2   Voortgang programma   
2.3   Voortgang financieel   

3.   Financiële resultaten   

3.1   Actualisatie 2024   
3.2   Autonome ontwikkelingen   
Werken   
Wonen   
WFC   

4.   Risico's   
5.   Voorziening en resultaat grondbedrijf   

5.1   Voorziening Verliesgevende Grondexploitaties   
5.2   Resultaat 2024   

6.   Bijlagen   

Bijlage 1 - Realisatie kosten en opbrengsten eerste helft 2024   
Bijlage 2 - Actualisatie risico's   
Bijlage 3 - Voorziening Verliesgevende Grondexploitaties   

Samenvatting

Deze MPG lite rapportage geeft de verwachting weer van de grondexploitatieportefeuille en het bijbehorende resultaat ten opzichte van de prognose in het MPG 2024. Het MPG Lite rapporteert over de voortgang van de grondportefeuille maar is geen actualisatie waarbij alle projecten en parameters worden heroverwogen. Volledige actualisatie vindt plaats op basis van actualisatie van uitgangspunten en projecten bij het MPG 2025. Het doel van het MPG Lite is om inzicht te bieden in de voortgang van de portefeuille en een indicatie van het verwachte resultaat voor 2024 om waar nodig te kunnen bijsturen.

Ontwikkelingen
De vraag op de woningmarkt blijft groot en de woningprijzen zijn wederom gestegen. De vraag naar woningen is groot en het aanbod is beperkt.
In mei is in Den Haag het hoofdlijnenakkoord gesloten door de formerende partijen. De verwachting is dat de aandacht die onder de vorige minister voor woningbouw is gekomen wordt doorgezet. Een voorbeeld van de aandacht voor de woningbouw vanuit Den Haag is de subsidie die we in het eerste half jaar hebben ontvangen van 4,5 miljoen voor de eerste fase van Doesburgerbroek.

Woningbouw:
Voor 2024 is begroot om grond voor 367 woningen te verkopen. Medio 2024 is er reeds grond geleverd voor de bouw van 162 woningen. De huidige verwachting is dat eind van dit jaar er grond geleverd is voor 339 woningen (-/- 8%). De onzekerheden bij meerdere projecten zijn groot waardoor het aantal uiteindelijk zowel substantieel hoger als lager kan worden en uit zal komen binnen de bandbreedte van 239 tot 348 woningen.

Bedrijventerreinen:
Voor 2024 was in het MPG gerekend op de levering van 1 hectare bedrijfskavels. Historisch gezien is dit zeer laag. De reden van de lage inzet is de congestie op het stroomnetwerk. Ondanks de congestie is toch een aanzienlijk perceel geleverd aan een bedrijf waardoor er ruim boven begroting bedrijfsgrond is verkocht.

WFC
Het project WFC verbetert met een bedrag van +/+ € 803.000 door twee aanpassingen in de grondexploitatie:

• In 2024 vindt een vrijval plaats vanuit de WBI subsidiegelden van € 0,9 miljoen richting de grondexploitatie WFC. Dit als gevolg van de uitgifte van grond voor 88 sociale woningen. Conform de voorgeschreven boekhoudkundige systematiek was deze subsidie niet in de grondexploitatie opgenomen maar als kans in de Risico Analyse.
• De verwachte uitgifte van fase 1 van veld O in 2024 wordt niet gehaald en schuift door naar 2025

Ondanks de verbetering van het resultaat blijven de risico's zeer hoog. In de tweede helft van het jaar zal besluitvorming plaatsvinden over het ontwikkelplan voor de flexibele zone. Indicatief is de verwachting dat de programmatische keuzen leiden tot een nadelig effect van tenminste -/- € 6,0 miljoen. Dit bedrag is voorzien in de € 30 miljoen die is vrijgemaakt voor de uitvoering van de Omgevingsvisie 2040 (Ontwikkel- en investeringsstrategie).

Ontwikkeling Portefeuille
Begroot was voor 2024 dat de boekwaarde van de gemeentelijke projecten (woningbouw en bedrijfsterreinen) in 2024 met circa € 22,8 miljoen af zou nemen tot € 63,6 miljoen. Op basis van de geactualiseerde prognose van de kosten en opbrengsten verwachten we dat de boekwaarde van de dan actieve grondexploitaties in 2024 met ongeveer € 16,3 miljoen gaat dalen naar € 70,1 miljoen.  Het later afsluiten van het project Kazerneterreinen waarvoor een voorziening is gevormd die verrekend zou worden met de boekwaarde heeft hier grote invloed op.

Risico’s
Het totaal van de risico’s (kans maal effect) in het MPG 2024 bedraagt € 12,9 miljoen. Dit betreft het saldo tussen de geïdentificeerde risico’s (€ 17,4 miljoen) en kansen (€ 4,5 miljoen). In bijlage 2 is een actualisatie gegeven van de risico’s per 1 juli 2024. Daaruit blijkt dat de gewogen risico’s dalen met € 1,1 miljoen tot € 16,3 miljoen en de gewogen kansen dalen met € 0,8 miljoen naar € 3,7 miljoen. Het saldo bedraagt € 12,5 miljoen, een daling van € 0,3 mln. ten opzichte van het MPG 2024.

Resultaat Grondbedrijf 2024
In het MPG 2024 was voor 2024 uitgegaan van een positief resultaat van € 1,1 miljoen. Actueel wordt verwacht dat op basis van de ontwikkelingen in de eerste helft van het jaar, het jaar met een winst van € 2,2 miljoen af kan worden gesloten.

De belangrijkste redenen voor de verbetering van het resultaat zijn:

• De projecten Kraatsweg in Ede, Kop van de Parkweg en Harskamp Smachtenburgerweg verwachten een verbetering en omdat deze projecten in 2024 worden afgesloten kan € 136.000 meer dan voorzien aan het resultaat worden toegevoegd
• De Voorziening  Verliesgevende Grondexploitaties (VVG) kan op basis van de bijstellingen in de projecten met circa € 1,2 miljoen worden verlaagd. Dit onder andere door de eerdere verkoop van grond op de Klomp. De verlaging van de voorziening gaat ten gunste van het jaarresultaat.
• De exploitatiekosten van de Materiële Vaste Activa (MVA), dat wil zeggen de gronden die strategisch in bezit zijn, vallen naar verwachting circa € 63.830 lager uit dan begroot. Daarnaast is er een positief verkoopresultaat begroot van € 325.000 (grond Kievitsmeent tbv onderstation).
• De tussentijdse Winstneming valt dit jaar met circa € 791.000 lager uit dan begroot. Dit komt omdat de grondlevering in de grondexploitatie Goudenstein een jaar vertraging heeft opgelopen.
• De kostenpost voor product- en beleidsontwikkeling valt circa € 67.200 lager uit dan begroot.

Per saldo is de huidige inschatting dat het jaarresultaat circa € 1 miljoen hoger uitvalt dan begroot. Bij dit bedrag moeten enkele stevige kanttekeningen gemaakt worden:

• Het jaarresultaat wordt beïnvloed door de voortgang in de projecten, in paragraaf 2.2 is toegelicht dat de voortgang in de projecten op onderdelen lastig te voorspellen is.
• Het berekenen van de winstneming is een resultante van de voortgang van de kosten en opbrengsten in een project gecorrigeerd met de resterende risico's. Deze drie variabelen maken het lastig om het exacte moment en bedrag van winstneming te begroten.
• Het risicoprofiel op de projectenportefeuille is aanzienlijk, de kans bestaat dat deze risico's zich in de tweede helft van het jaar voordoen en het resultaat beïnvloeden.
• Alle parameters en uitgangspunten voor het MPG 2025 zullen nog geactualiseerd worden. Deze hebben een uitwerking op toekomstige resultaten in de grondexploitaties en komen nog ten gunste/laste van het resultaat over 2024.
• Alle parameters en uitgangspunten voor het MPG 2025 zullen nog geactualiseerd worden. Deze hebben een uitwerking op toekomstige resultaten in de grondexploitaties en komen nog ten gunste/laste van het resultaat over 2024.
• Voor de grondexploitatie WFC zullen bestuurlijke keuzes worden voorgelegd die naar verwachting minimaal een gevolg hebben van -/- € 6.000.000. Dit bedrag is voorzien in de middelen die zijn vrijgemaakt voor de uitvoering van de Omgevingsvisie. Zie ook blz. 18 van de Ontwikkel- en Investeringsstrategie van juli 2024
• In de tweede helft van 2024 zal de eerste fase van de grondexploitatie Doesburgerbroek worden geopend. Er zijn middelen vrijgemaakt om te voorzien in het verwachte tekort. Zie ook blz. 18 van de Ontwikkel- en Investeringsstrategie van juli 2024

1. Inleiding

De gemeente heeft een groot aantal ruimtelijke projecten in voorbereiding en uitvoering. Dit vraagt om effectieve sturing en beheersing, zowel door de (project)organisatie als door het gemeentebestuur. Actueel en betrouwbaar inzicht in de voortgang van projecten, in de financiële consequenties en in de risico’s is daarvoor een onmisbare basis. Deze rapportage ziet specifiek toe op de ruimtelijke projecten waar de gemeente bouwgrond produceert, de grondexploitaties.

MPG
Op 16 mei 2024 heeft de gemeenteraad het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2024 (zaaknummer 441414) vastgesteld. Het MPG geeft een financiële analyse, een inschatting van de risico’s en een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst de grondexploitaties. Peildatum voor de berekeningen hiervan is 1 januari 2024.

De volgende volledige actualisatie van de grondexploitaties vindt plaats bij het afsluiten van het huidige boekjaar, bij de jaarrekening 2024. De resultaten worden dan weer verwerkt in het MPG 2025 en de bijbehorende risicoanalyse.

MPG-lite
Projecten zijn echter continu in beweging. Daarom is met de gemeenteraad afgesproken om tussentijds te rapporteren over significante ontwikkelingen binnen de grondexploitaties. Zodoende wordt jaarlijks bij de  programmabegroting het zogenoemde 'MPG lite' aangeboden.

Het MPG lite 2024 heeft een meer globaal karakter en geeft slechts wijzigingen weer die zich het afgelopen halfjaar ten opzichte van het vastgestelde MPG hebben voorgedaan, een update van actuele (markt)omstandigheden en geeft daarmee een voorlopige resultaatsverwachting voor 2024 weer.

2. Ontwikkelingen 2024

In dit hoofdstuk worden algemene trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de totale portefeuille van het grondbedrijf toegelicht. Ook worden de ontwikkelingen besproken die van invloed kunnen zijn op specifieke grondexploitaties.

2.1 Ontwikkelingen

In eerste half jaar van 2024 zijn er in onze regio iets minder (bestaande) woningen verkocht dan een jaar eerder. De prijzen zijn wel weer verder gestegen met een percentage van 11,9% volgens de cijfers van de NVM over de eerste twee kwartalen van 2024. De verkooptijd van een woning bedraagt circa 27 dagen wat weer een daling van de tijd dat een woning te koop staat betekent.  Geconcludeerd kan worden dat er nog veel vraag naar woningen is en het aanbod beperkt.

In mei is in Den Haag het hoofdlijnen akkoord gesloten door de formerende partijen. De verwachting is dat de aandacht die onder de vorige minister voor woningbouw is gekomen wordt doorgezet. Dit is goed nieuws voor het woondossier zonder dat er deze aandacht direct leidt tot extra woningbouw. In Ede blijven we te maken hebben met factoren die invloed hebben op de nieuwbouw van woningen. De aandacht van de minister voor wonen is mooi maar helpt ons niet direct met oplossingen voor bijvoorbeeld stikstof en de gevolgen van congestie op het stroomnetwerk. Een integrale benadering van de opgave en de samenhangende problemen is voorwaardelijk om te kunnen bouwen.

Net voor de zomer is het Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) Woningbouw en Grond verschenen. In dit onderzoek is gezocht waar er beleidsmatige interventies kunnen plaatsvinden om woningbouw te versnellen en bouwgrondproductie goedkoper te maken. Een van de aanbevelingen is om waardestijging van grond die plaatsvindt bij bijvoorbeeld agrarische grond te bestemmen naar woningbouw niet te laten toekomen aan de eigenaar maar aan de maatschappij. De nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zal hiermee aan de slag gaan.

De eerder genoemde aandacht vanuit Den Haag voor woningbouw heeft in het eerste half jaar van 2024 geleid tot een bijdrage van € 4,5 miljoen voor Doesbugerbroek (voorheen Kernhem Noord). De Provincie Gelderland heeft een bedrag van bijna € 0,6 miljoen aan cofinanciering beschikbaar gesteld. Deze gelden zullen gebruikt worden om voortvarend met de bouw van woningen aan de noordkant van Ede te kunnen starten en de voorwaardelijke investeringen te kunnen doen.  

Een  van deze voorwaardelijke investeringen is de aankoop van gronden die nodig zijn voor de bouwplannen. Het College heeft een mandaat van de Raad gekregen om tot een bedrag van € 15 miljoen anticiperende aankopen van grond te verrichten. (vastgelegd in de Nota Maatschappelijk Ondernemend Grondbeleid 2022 ) Na aankoop worden deze gronden aan de strategische voorraad toegevoegd en verantwoord op de balans onder de Materiële Vaste Activa.  Met de voorliggende opgave is dit bedrag niet afdoende om slagvaardig gronden te kunnen verwerven. Een voorstel wordt uitgewerkt om het mandaat van het College te verruimen en in Q4 aan de Raad voorgelegd ter besluitvorming.

2.2 Voortgang programma

Woningbouwlocaties gemeente
De gemeente streeft in de Omgevingsvisie 2040 naar een productie van circa 750 nieuwbouwwoningen per jaar. De gemeente zelf zorgt historisch gezien, voor ruim de helft van de bouwgrond voor deze woningbouw. De andere woningen worden door marktinitiatieven gerealiseerd. Voor 2024 is de verkoop van 367 bouwrijpe kavels gepland op onder meer; het WFC terrein, Kernhem B West, Wekerom Oost deelgebied J en Otterlo-Weversteeg.

Op basis van de actuele informatie wordt binnen de gemeentelijke projecten nu een productie van 339 kavels voor woningen verwacht (92%), waarvan reeds 162 geleverd zijn in de eerste helft van 2024.
De onzekerheid is altijd groot over de levering de gronden, zeker voor de appartementen die een voorverkoop van 70% behoeven. Soms valt de levering van grond net na de jaarwisseling waardoor de aantallen kunnen afwijken. Om deze reden wordt in een bandbreedte gecommuniceerd. Voor de financiële doorrekening van de projecten is uitgegaan van 339 woningen in 2024. De onzekerheden bij meerdere projecten is groot waardoor het aantal uiteindelijk zowel substantieel hoger als lager kan worden en uit zal komen binnen de bandbreedte van 239 tot 348 woningen.

Mooi nieuws is dat op WFC grond voor 88 sociale huurwoningen is geleverd. De grond voor de 36 andere voor 2024 begrote woningen zal in 2025 geleverd worden. In Kernhem B West blijft de productie op een hoog niveau en verloopt volgens verwachting. Voor de overige projecten zal het de komende maanden duidelijk worden of de grondleveringen daadwerkelijk nog in 2024 plaats vinden.   

Bedrijfsterreinenlocaties gemeente
In het MPG 2024 is uitgegaan van verkoop en levering van 1,1 hectare bedrijfsgrond in 2024. Reden voor dit lage aantal is dat de bedrijven geen (grootverbruik)aansluiting op het energienetwerk kunnen krijgen.  Afgelopen half jaar is echter toch bedrijfsgrond geleverd op BT De Klomp. Dit was mogelijk omdat er naar maatwerkoplossingen is gezocht waardoor er toch een stroomaansluiting mogelijk was. De verwachting is dat dit gezien kan worden als een meevaller en er helaas geen andere percelen op BT De Klomp binnen afzienbare tijd geleverd kunnen worden. Op het WFC is voor circa 300 m2 grond voor commerciële functies verkocht in de plint van het appartementengebouw.
Door de levering op BT De klomp is er ruim meer grond verkocht dan voor geheel 2024 was begroot.

2.3 Voortgang financieel

Besteding kredieten
Bij de vaststelling van het MPG 2024 zijn voor de uitvoering van de plannen in 2024 middelen beschikbaar gesteld. Halverwege dit jaar kan geconstateerd worden dat de besteding van de middelen achter liggen ten opzichte van de prognose.
In bijlage 1 is een overzicht gegeven van de uitgaven en inkomsten in de eerste helft van 2024. Hieruit blijkt dat van de geraamde kosten 29% is gerealiseerd, tegenover de realisatie van 63% van de geraamde opbrengsten.
Voor de projecten Kop van der Parkweg, Het WFC en De Kazernes is dit jaar een afdracht begroot van €3,2 miljoen aan de Spoorzone en de Parklaan. Deze afdracht wordt pas aan het einde van het jaar geboekt en zal naar verwachting ook rond de € 3,2 miljoen bedragen. Als we deze afdracht meenemen dan is de huidige besteding 34% van de begrootte kosten voor 2024. Gesteld kan worden dat de kosten achterblijven op de begroting en de opbrengsten ruim boven begroting liggen medio 2024.

Ontwikkeling boekwaarde
De boekwaarde van de actieve gemeentelijke projecten (woningbouw en bedrijfsterreinen) bedraagt per 1 januari van dit jaar € 86,4 miljoen. In het MPG 2024 is ervan uit gegaan dat de boekwaarde in 2024 met circa € 22,8 miljoen af zou nemen tot € 63,6 miljoen. De eerste helft van 2024 is de boekwaarde met € 8,9 miljoen gedaald tot € 77,4 miljoen. Op basis van de geactualiseerde prognose van de kosten en opbrengsten verwachten we dat de boekwaarde van de dan actieve grondexploitaties in 2024 met ongeveer € 17,1 miljoen gaat dalen naar € 69,2 miljoen. Dat de boekwaarde daling lager is dan verwacht bij de MPG 2024 wordt veroorzaakt doordat de Kazerneterreinen MN/EBK/SSK nog een jaar langer doorloopt en daardoor geen vrijval in de voorziening verliesgevende grondexploitatie van € 13,7 miljoen plaatsvindt. Ook de tussentijdse winstneming van de grondexploitatie Goudenstein wordt niet geboekt omdat de levering pas in 2025 zal plaatsvinden.  Gunstig is dat de levering van kavel 2 van de grondexploitatie BTA-12 De Klomp in 2024 heeft plaatsgevonden ruim eerder dan verwacht (2030) en fors heeft bijgedragen aan een daling van de boekwaarde in 2024.  
Zoals ook in paragraaf 2.2 bij de voortgang van het programma beschreven is, is er onzekerheid over de exacte aantallen verkopen voor de rest van het jaar. Dit heeft logischer wijs ook invloed op de ontwikkeling van de boekwaarde.

3. Financiële resultaten

3.1 Actualisatie 2024

Bouwgrond in exploitatie (BIE)

In het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024 (onderdeel programma rekening 2023) zijn de verwachte planresultaten aangegeven van de lopende grondexploitaties. Daar waar de ontwikkelingen in de eerste helft van dit jaar daar aanleiding toe geeft, vindt in dit MPG lite een bijstelling van de verwachte toekomstige resultaten plaats.

In het MPG 2024 was de resultaatverwachting van alle gemeentelijke grondexploitaties € 50,8 miljoen negatief. Na het verwerken van de autonome ontwikkelingen van +/+ € 1,4 miljoen wordt een resultaat van € 49,4 miljoen negatief verwacht.
Deze verbetering van het te verwachten resultaat met +/+ € 1,4 miljoen bestaat uit drie delen:

1. De versnelde levering van bedrijfsgrond op BT De Klomp heeft een positief (rente)effect van circa € 0,8 miljoen.
2. Diverse kleinere bijstellingen van de woningbouwprojecten hebben een negatief effect van € 0,3 miljoen.
3. Met de levering van de grond voor 88 sociale huur woningen wordt voldaan aan de eisen van de WoningBouw Impuls (WBI) subsidie waardoor een deel van de subsidie van € 0,9 miljoen aan het project kan worden toegerekend.  

Voorbereidingskredieten

In de aanloop naar nieuwe projecten worden voorbereidingskosten gemaakt. Vooruitlopend op het administratief openen van een grondexploitatie worden deze kosten gedekt door voorbereidingskredieten. De voorbereidingskredieten zullen bij het openen van de grondexploitatie ten laste van het project gebracht worden.

Kernhem Noord --> Doesburgerbroek
De planvorming is gestart om een nieuwe wijk te realiseren aan de noordzijde van Ede. De plannen zijn gestart als Kernhem Noord en inmiddels wordt de toekomstige wijk Doesburgerbroek genoemd. De voorbereidingen lopen in hoog tempo en de kosten daarmee ook. Het voorbereidingskrediet is inmiddels overschreden met € 0,3 miljoen. In het najaar zal de grondexploitatie geopend worden voor de eerste fase van en een aanvullend krediet aan de Raad gevraagd worden om de voorbereiding te kunnen voortzetten. Goed nieuws is dat in de eerste helft van 2024 we een WoningBouw Impuls (WBI) subsidie hebben ontvangen van het Rijk van € 4,5 miljoen. Daarnaast ontvangen we bijna € 0,6 miljoen aan cofinanciering van de Provincie Gelderland. Deze subsidies zullen in de te openen grondexploitatie verwerkt worden.

Noordplein
Op het Noordplein kan gebouwd worden als het station afgerond is. De eerste verkenningen zijn uitgevoerd naar de mogelijkheden voor het Noordplein. De planvorming ligt momenteel stil in afwachting van een bredere visie op het gehele stationsgebied. Het krediet is met € 0,02 miljoen overschreden. Met de Programma Rekening 2024 zal een dekkingsvoorstel gedaan worden. Tot die tijd zal niet aan het project gewerkt worden.

Ederveen Schoolstraat
Om te komen tot een stedenbouwkundig plan op basis waarvan de financiële haalbaarheid verder kan worden uitgewerkt heeft de raad in februari een voorbereidingskrediet verleend van € 160.000.
Na het 2e kwartaal is € 75.000 besteed. In de eerste helft van 2024 zijn diverse onderzoeken (veldbiologisch en archeologisch onderzoek) uitgevoerd en is opdracht verstrekt aan een stedenbouwkundig bureau. De verwachting is dat eind 2024 het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp (VSO) gereed is.

3.2 Autonome ontwikkelingen

In onderstaande tabellen zijn de verschillen van de projectresultaten weergegeven voor werken, wonen en het WFC. Toekomstige financiële mutaties zijn contant gemaakt naar de huidige peildatum (contante waarde).

Werken

De contante waarde van de bedrijventerreinen verbetert naar verwachting met € 873.000 ten opzichte van het MPG 2024.

Bedrijventerrein A-12 De Klomp: verbetering resultaat € 873.000
De eerdere levering van bedrijfsgrond leidt tot een substantieel (rente) voordeel van bijna € 0,9 miljoen.

Wonen

In onderstaande tabel worden de verwachte projectresultaten van de woonprojecten getoond.

Kraatsweg Ede: verbetering resultaat € 43.000
Op de Kraatsweg is meer inzicht in de sloopkosten hetgeen leidt tot een voordeel van +/+ € 43.000.

Kazerneterreinen MN/EBK/SSK: verslechtering resultaat € 296.000
De Kazerneterreinen zullen komende jaren worden afgerond. Voorzien was om de grondexploitaties te sluiten eind 2024. Op basis van de huidige inzichten zal dit eind 2025 worden door grondleveringen die later plaatsvinden. Ook zullen er nog aanzienlijke kosten worden gemaakt in 2025 voor het woonrijpmaken waardoor het te vroeg is om de grondexploitatie te sluiten. De langere looptijd van het project leidt tot een verslechtering van het projectresultaat van -/- € 296.000 als gevolg van rentekosten.
Flexwonen Somapad: nieuw resultaat € 134.000
De grondexploitatie flexwonen Somapad die op  4 juli 2024 door de Raad is goedgekeurd met een NCW van -/-€ 134.000 is opgenomen in deze MPG.

Harskamp - Smachtenburgerweg: verbetering resultaat € 117.000
Smachtenburgerweg is in de afrondende fase en zal einde jaar worden afgesloten. De resterende werkzaamheden voor het woonrijpmaken vallen lager uit dan begroot waardoor een voordeel ontstaat van +/+ € 117.000.

WFC

Kazerneterrein Maurits WFC: verbetering resultaat € 803.000
Het project WFC verbetert met een bedrag van +/+ € 803.000 door twee aanpassingen in de grondexploitatie:

• In 2024 vindt een vrijval plaats vanuit de WBI subsidiegelden van € 0,9 miljoen richting de grondexploitatie WFC. Dit als gevolg van de uitgifte van grond voor 88 sociale woningen. Conform de voorgeschreven boekhoudkundige systematiek was deze subsidie niet in de grondexploitatie opgenomen maar als kans in de Risico Analyse.
• De verwachte uitgifte van fase 1 van veld O in 2024 wordt niet gehaald doordat de gesprekken om tot overeenstemming te komen over de grondprijs langer hebben geduurd dan verwacht. Daardoor zal de start verkoop van de eerste fase niet meer in 2024 starten, maar voorjaar 2025.

De vrijval van de WBI-subsidie heeft een positief effect op het resultaat (-/- € 27,0 miljoen).
Het resultaat van de grondexploitatie WFC blijft onder druk staan en bestuurlijke keuzes zullen worden voorgelegd in de tweede helft van 2024. Zo is er in de grondexploitatie nu nog geen rekening gehouden met de financiële gevolgen van programmatische keuzen die voortkomen uit het ontwikkelplan voor de flexibele zone. Dit wordt tezamen met het ontwikkelplan ter besluitvorming voorgelegd. Hierbij gaat het o.a. om het toepassen van de beleidsregel op het resterende woningbouwprogramma. Indicatief is de verwachting dat de programmatische keuzen leiden tot een nadelig effect van tenminste -/- € 6,0 miljoen.

4. Risico's

Bouwgrondproductie kent risico's. In de risicoberekeningen maken we, naast het inschatten van projectspecifieke factoren, ook doorrekeningen van portefeuille risico's. Dit zijn risico's waar alle projecten last van kunnen krijgen en (vaak) niet of zeer beperkt beïnvloedbaar zijn.  Een voorbeeld van een portefeuille risico is het risico van de gevolgen van congestie op het stroomnetwerk op de uitgifte van bouwgrond.

Portefeuille: risico's € 16,4 miljoen en kansen € 3,8 miljoen
Binnen de plannen worden risicoanalyses opgesteld en afspraken gemaakt hoe op de risico’s wordt gestuurd. De in beeld zijnde risico’s worden vervolgens vertaald naar financiële gevolgen en kans van optreden. Deze gegevens worden in het risicoprogramma Naris gebruikt bij de bepaling van het benodigde weerstandsvermogen. In de programmabegroting wordt integraal over de gemeentelijke risico’s (waar grondexploitatierisico’s deel van uit maken) gerapporteerd in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing.

Het totaal van de risico’s (kans maal effect) in het MPG 2024 bedraagt € 12,9 miljoen. Dit betreft het saldo tussen de geïdentificeerde risico’s (€ 17,4 miljoen) en kansen (€ 4,5 miljoen). In bijlage 2 is een actualisatie gegeven van de risico's per 1 juli 2024. Daaruit blijkt dat de gewogen risico's dalen met € 1 miljoen tot € 16,4 miljoen en de gewogen kansen ook dalen en wel met € 0,7 miljoen naar € 3,8 miljoen. Het saldo bedraagt € 12,5 miljoen, een daling van € 0,3 miljoen ten opzichte van het MPG 2024.

Daling projectgebonden risico’s € 0,3 miljoen
De projectgebonden risico's liggen over het algemeen in lijn met de voortgang in projecten. Naarmate de projecten verder zijn uitgewerkt nemen de onzekerheden en risico's af. Bijvoorbeeld door de levering van gronden op de bedrijventerreinen dalen de resterende risico's. Ook dalen de resterende kansen in de projecten aangezien de beïnvloedbaarheid gedurende de looptijd van projecten steeds verder afneemt.   
In de huidige portefeuille bevinden zich de grootste risico's rond het WFC. Het WFC kent een hoge boekwaarde waardoor bijvoorbeeld vertraging in uitgifte aanzienlijke (financiële)effecten heeft. Daarnaast ontstaan nieuwe risico’s rondom nieuw op te starten gebiedsontwikkelingen. Het gewogen risico (risico's min kansen) neemt af met € 0,3 miljoen van € 11,7 naar € 11,4 miljoen.

Conjuncturele risico’s blijven gelijk
De conjuncturele risico's zijn opgebouwd uit bijvoorbeeld economische risico's zoals het stagneren van de verkopen en het risico op dalende verkoopprijzen. Ook met het risico van stagnatie door netwerkcongestie is rekening gehouden.  De conjuncturele risico's zijn met € 3.546,- gestegen. Gesteld kan worden dat de risico's praktisch gelijk zijn gebleven door de geringe afwijking.

Dekkingsbehoefte risico's
Deze risico’s binnen het grondbedrijf zijn in de programmabegroting vertaald naar een totaalbeeld van gemeentelijke risico's. Dit totaalbeeld van de gemeente is in de programmabegroting opgenomen in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing.
Voor de risico's van het Grondbedrijf is bij de programmarekening 2023 een benodigde dekking berekend van € 11,8 miljoen. Door de daling van de risico's neemt de dekkingsbehoefte af tot € 10,0 miljoen.

5. Voorziening en resultaat grondbedrijf

5.1 Voorziening Verliesgevende Grondexploitaties

De voorziening verliesgevende grondexploitaties dient ter dekking van nadelige exploitatieresultaten. Deze voorziening is rentedragend. Dat betekent dat alle nadelige exploitatieresultaten van projecten in de plan- en realisatiefase hun volledige dekking in deze voorziening moeten vinden.

Een gedetailleerd overzicht van de berekening van de benodigde hoogte van de Voorziening Verliesgevende grondexploitaties is opgenomen in bijlage 3.

Per 1 januari 2024 bedraagt op basis van de MPG 2024 de hoogte van de Voorziening Verliesgevende grondexploitaties € 55,2 miljoen. Op basis van de actualisatie van de planresultaten daalt de behoefte aan de Voorziening Verliesgevende grondexploitaties met € 1,2 miljoen naar € 54 miljoen.  Dit wordt veroorzaakt door de grondexploitaties BTA-12, Kazerneterrein Maurits WFC, Kazerneterreinen MN/EBK/SSK en Flexwonen Somapad . Zie hiervoor hoofdstuk 3.2 Autonome ontwikkelingen.

De actualisatie van de Voorziening Verliesgevende grondexploitaties in de cijfers vindt plaats in het MPG 2025 bij de Programmarekening 2024 als onderdeel van het resultaat grondbedrijf.

5.2 Resultaat 2024

Resultaatsverwachting 2024
Onderstaande tabel toont het verwacht resultaat voor het begrotingsjaar 2024.

In het MPG 2024 was voor 2024 uitgegaan van een positief resultaat van € 1,1 miljoen. Actueel wordt verwacht dat op basis van de ontwikkelingen in de eerste helft van het jaar, het jaar met een positief resultaat van € 2,2 miljoen af te kunnen sluiten.
De belangrijkste redenen voor de verbetering van het resultaat zijn:

• De projecten Kraatsweg in Ede, Kop van de Parkweg en Harskamp Smachtenburgerweg verwachten een verbetering en omdat deze projecten in 2024 worden afgesloten kan € 136.000 meer dan voorzien aan het resultaat worden toegevoegd
• De Voorziening  Verliesgevende Grondexploitaties (VVG) kan op basis van de bijstellingen in de projecten met circa € 1,2 miljoen worden verlaagd. Dit gaat ten gunste van het jaarresultaat.
• De exploitatiekosten van de Materiële Vaste Activa (MVA), dat wil zeggen de gronden die strategisch in bezit zijn, vallen naar verwachting circa € 63.830 lager uit dan begroot. Daarnaast is er een positief verkoopresultaat begroot van € 325.000 (grond Kievitsmeent tbv stroomstation).
• De tussentijdse Winstneming valt dit jaar met circa € 791.000 lager uit dan begroot. Dit komt omdat de grondlevering in de grondexploitatie Goudenstein een jaar vertraging heeft opgelopen.
• De kostenpost voor product- en beleidsontwikkeling valt circa € 67.200 lager uit dan begroot.

Per saldo is de huidige inschatting dat het jaarresultaat circa € 1 miljoen hoger uit valt dan begroot. Bij dit bedrag moeten enkele stevige kanttekeningen gemaakt worden:

• Het jaarresultaat wordt beïnvloed door de voortgang in de projecten, in paragraaf 2.2 is toegelicht dat de voortgang in de projecten op onderdelen lastig te voorstellen is.
• Het berekenen van het moment van de winstneming een resultante is van de voorgang van de kosten en opbrengsten in een project gecorrigeerd met de resterende risico's. Deze drie variabelen maken het lastig om het exacte moment en bedrag van winstneming te begroten.
• Het risicoprofiel op de projectenportefeuille is aanzienlijk, de kans bestaat dat deze risico's zich in de tweede helft van het jaar voordoen en het resultaat beïnvloeden.
• Alle parameters en uitgangspunten voor het MPG 2025 zullen nog geactualiseerd worden. Deze hebben een uitwerking op toekomstige resultaten in de grondexploitaties en komen nog ten gunste/laste van het resultaat over 2024.
• Voor de grondexploitatie WFC zullen bestuurlijke keuzes worden voorgelegd die naar verwachting minimaal een gevolg hebben van -/- € 6.000.000. Dit bedrag is voorzien in de middelen die zijn vrijgemaakt voor de uitvoering van de Omgevingsvisie. Zie ook blz. 18 van de Ontwikkel- en Investeringsstrategie van juli 2024
• In de tweede helft van 2024 zal de eerste fase van de grondexploitatie Doesburgerbroek worden geopend. Er zijn middelen vrijgemaakt om te voorzien in het verwachte tekort. Zie ook blz. 18 van de Ontwikkel- en Investeringsstrategie van juli 2024

6. Bijlagen

Bijlage 1 - Realisatie kosten en opbrengsten eerste helft 2024

Bijlage 2 - Actualisatie risico's

Bijlage 3 - Voorziening Verliesgevende Grondexploitaties